Het lijkt zo simpel: aanduiden waar de kadastrale grenzen van uw perceel liggen. Toch blijkt dit in de praktijk vaak niet zo simpel te zijn. Veel grondeigenaren weten niet precies waar de kadastrale grenzen van hun perceel liggen. Dit kan tot gevolg hebben dat iemand bewust of onbewust de grond van een ander in bezit heeft. Let dan op, want na verloop van 20 jaar kan diegene eigenaar van de grond worden.
In dit artikel gaan we in op het hoe en wanneer u door verjaring eigenaar kunt worden van een stuk grond. En dan specifiek een stuk grond dat kadastraal gezien eigendom is van iemand anders. Ook gaan we in op de situatie dat uw buren zich juist gedragen als bezitter van uw grond. En welke gevolgen dit kan hebben voor de erfgrens.
Lees direct verder of stel uw vraag aan onze advocaat burenrecht.
Door de jaren heen kan een perceel de nodige wijzigingen hebben ondergaan. Misschien onderhoudt u al geruime tijd een groenstrook die u inmiddels bij uw eigen tuin heeft getrokken. Of wordt er juist door uw buurman al jaren van uw strook grond gebruik gemaakt om vanuit zijn woning naar de openbare weg te kunnen lopen of rijden.
Bent u dan eigenaar van de eerdergenoemde groenstrook geworden? Of kan uw buurman juist rechten aan het grondgebruik ontlenen? Grond verjaring maakt dat in sommige gevallen inderdaad mogelijk. Lees vooral verder wanneer u benieuwd bent hoe verjaring grond in zijn werk gaat en hoe dit mogelijk ook op uw situatie van toepassing is.
Wat is verjaring erfgrens?
Niet altijd is de feitelijk waarneembare grens ook de kadastrale grens van een perceel. Het zegt dus niet altijd iets over wie eigenaar is. Onduidelijkheid op dit punt mag niet te lang blijven voortbestaan, omdat we – in het kader van de rechtszekerheid – moeten kunnen vertrouwen op waarneembare feiten. De feitelijke situatie en de juridische situatie moeten daardoor na verloop van tijd weer aan elkaar gelijk worden gemaakt.
Daar zorgt de verjaring voor. Door verjaring kan iemand die de grond bezit ook de eigendom van de grond verkrijgen. De eigendom van de grond gaat dan dus naar hem of haar over. Ook in het geval dat de bezitter wist dat hij niet de eigenaar van dit stuk grond was.
Als gevolg van de verjaring van de grond kan ook de erfgrens verschuiven.
Deze vereisten gelden bij verjaring van grond.
In de wet zijn twee soorten verjaring opgenomen: de verkrijgende (acquisitieve) verjaring en de bevrijdende (extinctieve) verjaring. Wat de vereisten zijn van deze vormen van verjaring, welke termijnen er gelden en wat de onderlinge verschillen zijn, leest u hieronder.
Verkrijgende verjaring.
Bij een verkrijgende verjaring was het al de bedoeling dat de bezitter van de grond daar ook de eigenaar van zou zijn. Doordat bijvoorbeeld uw leveringsakte niet in de openbare registers is ingeschreven, bent u dan juridisch toch nog geen eigenaar geworden. Stel, die fout wordt niet opgemerkt en niet tussentijds hersteld, dan wordt u op grond van artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek (BW) als bezitter te goeder trouw alsnog na tien jaar door verkrijgende verjaring eigenaar van de grond.
Bij een verkrijgende verjaring moet van de navolgende 3 voorwaarden sprake zijn:
- een onafgebroken bezit;
- bezit te goeder trouw;
- gedurende een periode van ten minste tien jaar.
Bevrijdende verjaring.
In het geval van bevrijdende verjaring verliest u juist als eigenaar het recht om uw bezit terug te eisen. Gevolg daarvan is ook dat de bezitter eigenaar wordt. Deze vorm van verjaring is per 1 januari 1992 ingevoerd in het Burgerlijk Wetboek.
Het kent een verjaringstermijn van 20 jaar. Dit betekent dat de verjaringstermijn op zijn vroegst per 1 januari 2012 voltooid kon zijn.
Bij bevrijdende verjaring moet op grond van artikel 3:105 BW van de navolgende 2 voorwaarden sprake zijn:
- een bezit dat bij een ander dan de juridische eigenaar ligt op het moment dat de verjaringstermijn is voltooid;
- de verjaringstermijn is twintig jaar.
Wanneer iemand uw grond in bezit heeft dan kan dit ook gevolgen hebben voor de erfgrens tussen de percelen als u niet tegen dit gebruik optreedt. Verderop in dit artikel zullen wij toelichten hoe u kunt vaststellen of de erfgrens door verjaring is verschoven. Ook leggen wij uit hoe u kunt voorkomen dat deze nieuwe erfgrens door verjaring vast komt te staan.
Inbezitneming.
Bezit is één van de vereisten bij verjaring. Maar wat wordt nu verstaan onder bezit en wat is inbezitneming?
Wat is bezit?
Bij bezit houdt de bezitter de grond voor zichzelf en gedraagt hij zich ook alsof hij daar eigenaar van is. Hierin komt de wil van de bezitter tot uitdrukking. Deze wil moet de eigenaar aan de hand van uiterlijke feiten kunnen vaststellen, zodat hij het in bezit nemen een halt toe kan roepen. Dit in tegenstelling tot een houder die de grond gebruikt voor iemand anders zoals een huurder, een pachter of een bruiklener.
In deze gevallen is er geen sprake van het zich gedragen als een eigenaar en kan er dus ook geen sprake zijn van verjaring.
Wat is inbezitneming?
Wanneer is nu sprake van inbezitneming en kan dus een beroep op verjaring slagen? Allereerst geldt dat er sprake moet zijn van een structureel gebruik. Daarnaast moet iemand aan de hand van de uiterlijke verschijningsvorm de situatie kunnen aanmerken als bezit. Het gaat er dus bijvoorbeeld om hoe een perceel eruitziet en hoe daar gebruik van wordt gemaakt.
Wanneer uw buurman geregeld met zijn auto over uw oprit rijdt of daar auto’s op parkeert, dan wordt dat niet snel als bezit aangemerkt. Daarmee gedraagt hij zich immers nog niet als eigenaar van die grond.
In het geval dat een deel van uw grond één geheel vormt met de rest van het terrein van de buurman, de handelingen op de grond ingrijpend zijn en de grond onbereikbaar is geworden voor u als eigenaar, dan wordt vaak wel aangenomen dat sprake is van bezit. Iedere situatie is echter anders waardoor alle plaatselijke feiten en omstandigheden meegewogen dienen te worden.
Erfdienstbaarheden.
Ook erfdienstbaarheden kunnen door verjaring ontstaan. Maar wat is een erfdienstbaarheid nu eigenlijk? Een erfdienstbaarheid is een recht om op een bepaalde manier gebruik te mogen maken van het erf van een ander. Erfdienstbaarheden komen dan ook in veel verschillende vormen voor.
Wat veel voorkomt is de erfdienstbaarheid om over iemand zijn grond te mogen lopen of rijden. Bijvoorbeeld een recht van weg, zodat de buurman met zijn auto vanuit zijn garage de openbare weg kan bereiken. Wanneer enkel te voet van het recht gebruik mag worden gemaakt, dan wordt het vaak een recht van overpad genoemd. Dit recht kan bij de notaris gevestigd worden, maar kan ook door verjaring ontstaan.
Bewijs.
Het is aan uw buurman als gebruiker van de grond om aan te tonen dat hij door verjaring eigenaar is geworden of dat hij door verjaring een recht van overpad heeft verkregen. Doordat een beroep op verjaring naar verkeersopvattingen en naar uiterlijke verschijningsvorm wordt beoordeeld, kunnen foto’s daarbij een grote rol spelen.
Ook verklaringen van bijvoorbeeld buurtbewoners kunnen bijdragen aan het oordeel dat wel of juist geen sprake is van verjaring. Om de periode van minimaal 20 jaar vast te kunnen stellen, kunnen soms ook luchtfoto’s als belangrijk bewijs dienen.
Ook grond van de gemeente verjaart.
Steeds meer gemeenten hebben projecten lopen om hun snippergroen in kaart te brengen en te kijken welke delen van haar grond (onrechtmatig) in gebruik zijn genomen door haar inwoners. De vraag is echter of de grond van de gemeente door verjaring ook uw eigendom kan worden.
Het antwoord is “ja”. Uit de rechtspraak blijkt dat inbezitname en dus verjaring van gemeentegrond weldegelijk mogelijk is. Aan de verjaring van gemeentegrond zijn wel strenge voorwaarden verbonden. Bovendien kan de gemeente in sommige gevallen een schadevergoeding of teruglevering van de grond eisen.
Is de erfgrens verschoven?
Door de jaren heen kan de feitelijke erfgrens zoals deze ter plaatste zichtbaar is, zijn verschoven ten opzichte van de kadastrale erfgrens.
Dit kan het geval zijn wanneer bijvoorbeeld de schutting door de buren wordt vervangen, een garage wordt gebouwd of een haag wordt geplant.
Wilt u duidelijkheid krijgen over de positie van de kadastrale grenzen? U kunt het Kadaster opdracht geven om deze grenzen in het perceel zichtbaar te maken. Dit doen zij door middel van een grensreconstructie.
Soms is deze kadastrale meting niet nodig. Bijvoorbeeld als aan de hand van foto’s of tekeningen de positie van de kadastrale erfgrens met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld.
Stuiten verjaringstermijn grond.
Doordat eigendom het meest omvattende recht is, hoeft u als eigenaar ook niet te dulden dat uw buurman zonder toestemming gebruik van uw grond maakt. De wet geeft enkele mogelijkheden om een verjaringstermijn geldig te kunnen doorbreken.
Dat wordt “stuiten” genoemd. Door een stuiting begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Stuiten kunt u doen door middel van een schriftelijke aanmaning. Dit is een (aangetekende) schriftelijke brief waarin u ondubbelzinnig aangeeft eigenaar van de grond te zijn die nu door de buren in gebruik is.
Vaak zal dit samengaan met het verzoek/de sommatie om de betreffende grond binnen een bepaalde termijn aan u terug te geven. Hierbij kan ook de sommatie worden gegeven om de grond te ontruimen en bijvoorbeeld de erfafscheiding weer op de kadastrale erfgrens te plaatsen.
Het enkel aanspreken van de buren op het gebruik van uw grond is niet voldoende. Voldoen de buren niet aan uw sommatie? Dan dient u binnen 6 maanden na uw aanmaning een gerechtelijke procedure op te starten. Doet u dit niet, dan is de lopende verjaringstermijn niet gestuit.
Hierdoor kunnen de buren alsnog eigenaar worden van uw grond met een gewijzigde erfgrens tot gevolg.
Loopt de verjaringstermijn door bij nieuwe buren?
In het geval van verkrijgende verjaring eindigt in principe de goede trouw bij de overdracht van een perceel aan een ander, tenzij ook de nieuwe eigenaar te goeder trouw was. De nieuwe eigenaar heeft namelijk een onderzoeksplicht wanneer hij een perceel koopt.
Dat is anders wanneer het perceel bijvoorbeeld als gevolg van het overlijden van de oorspronkelijk eigenaar aan zijn erfgenamen toekomt. De goede trouw wordt dan wel voortgezet. In die situatie wordt aangenomen dat de erfgenamen geen onderzoek naar de juridische situatie behoeven te doen.
Bij bevrijdende verjaring blijft de verjaringstermijn van twintig jaar doorlopen bij een nieuwe eigenaar. Of steeds dezelfde personen gebruik hebben gemaakt van uw grond, is daarbij niet van belang. Dit betekent dat wanneer u meerdere keren nieuwe buren heeft gekregen de
verjaringstermijn door blijft lopen en niet opnieuw aanvangt.
Verjaarde grond op naam zetten.
Stel: uw buurman is en blijft van mening dat hij door verjaring eigenaar is geworden van een deel van uw perceel. Of hij stelt een recht van overpad door verjaring verkregen te hebben nu hij al jarenlang gebruik maakt van uw grond om naar de openbare weg te kunnen lopen. Welke mogelijkheden heeft hij dan om die verjaring vast te laten leggen?
Inschrijven van verjaring.
Wanneer aan de vereisten van de verkrijgende verjaring is voldaan, dan vindt deze verjaring automatisch plaats. Het is voor de bezitter en de eigenaar niet mogelijk om onderling daarvan af te zien. De bezitter dacht al die tijd al eigenaar te zijn en dit had ook het geval moeten zijn dus dit lijkt ook een logisch gevolg.
Bij de bevrijdende verjaring is dat een ander geval. De bezitter die geen eigenaar is, kan wel een verklaring afleggen dat hij de bevrijdende verjaring niet zal inroepen. De buurman is dat echter niet van plan, want hij wil juist zijn rechten vastleggen. De buurman kan dan door de notaris een akte van verjaring laten opstellen en deze laten inschrijven bij het Kadaster.
De inschrijving geeft slechts aan dat de buurman stelt eigenaar te zijn van iets, maar het maakt hem nog geen eigenaar. Deze akte zal ook aan u als eigenaar worden voorgelegd en u kunt zeggen dat u daar niet mee akkoord gaat. De notaris zal dan dienen te beoordelen of er voldoende bewijs is voor verjaring.
Procedure verjaring grond.
Soms kunnen geschillen aan de voorzieningenrechter in kort geding worden voorgelegd wanneer de wanneer haast geboden is. De procedure verjaring grond wordt echter meestal bij de rechtbank opgestart. Dit omdat er een volledige toetsing van alle omstandigheden plaats kan vinden en de rechtbank de verjaring kan uitspreken. Wilt u meer weten over de verjaring van grond of verjaarde grond op naam zetten? Neemt u dan gerust contact op met onze advocaat burenrecht.
Advocaat burenrecht.
Heeft u met de buren een conflict over het gebruik van grond? Of over het overschrijden van de kadastrale erfgrens? Dan lopen de emoties vaak hoog op. Niet voor niets zijn discussies over grond een van de grootste veroorzakers van burenruzies.
Graag beoordelen wij voor u de kwestie op basis van de feitelijke situatie. Samen met u kunnen we dan uw juridische positie vaststellen en de mogelijkheden bespreken. Zo kunnen we een mogelijke erfgrens verjaring voorkomen of er juist voor zorgen dat uw eigendom door verjaring komt vast te staan. Onze advocaat burenrecht is u graag van dienst.
Woont u in de buurt van Boerdonk, Boskant, Eerde, Erp, Keldonk, Mariaheide, Nijnsel, Olland, Schijndel, Sint-Oedenrode, Veghel, Wijbosch, Zijtaart (Gemeente Meierijstad), Uden, Gemert, Nistelrode, Beek en Donk of Heeswijk? Dan bent u welkom op onze vestiging in Veghel. Bel ons gerust via 0413 35 22 11.
Of bent u gevestigd in de omgeving van Oss, Rosmalen, Berghem, Schaijk, Heesch, Ravenstein of Kerkdriel? Dan is onze dichtstbijzijnde vestiging in Oss. Neem dan contact op met dit kantoor. U kunt ons bereiken op het volgende nummer 0412 76 02 27.
