oudere boerderij zichtbaar i.v.m. eventuele gebreken en de ouderdomsclausule in een koopovereenkomst

Stel u heeft een woning gekocht en na de levering ontdekt u bijvoorbeeld een gebrek aan de fundering van de woning. De herstelkosten zult u dan op de verkoper van de woning willen verhalen. Of dit kan zal vaak uit de koopovereenkomst (en de eventuele ouderdomsclausule) blijken. Bij het opstellen van deze koopovereenkomst wordt regelmatig gebruik gemaakt van het NVM-model. We lichten toe hoe een eventuele aansprakelijkheid van de verkopende partij daaruit kan worden afgeleid.

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat vaak dat u de woning koopt in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Dit houdt in dat al het risico in eerste instantie bij u als koper wordt neergelegd en de verkoper geen garantie geeft voor de afwezigheid van (verborgen) gebreken.

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst

Op de hoofdregel van artikel 6.1 wordt in artikel 6.3 echter weer een vergaande uitzondering gemaakt. De woning dient namelijk op het moment dat de akte van levering bij de notaris wordt gepasseerd de eigenschappen te bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. De verkoper staat in voor gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan. Dit is anders wanneer u als koper dit gebrek kende of daar over twijfelde en daardoor onderzoek had moeten doen. Deze onderzoeksplicht kan dan ook meer gewicht krijgen naarmate de woning ouder is. Dit doet er echter niet aan af dat de verkoper een mededelingsplicht heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst wanneer hij van een gebrek op de hoogte was.

Ouderdomsclausule

De ouderdomsclausule is vaak aan het eind van de koopovereenkomst opgenomen en vormt geen onderdeel van het standaard NVM-model. Simpel gezegd staat in deze ouderdomsbepaling meestal dat de woning een bepaald aantal jaren oud is en dat de risico’s van gebreken daardoor voor rekening van de kopende partij komen. Ook komt het voor dat meerdere zaken daarin specifiek worden genoemd zoals de vloeren, de muren, het dak, de fundering, de leidingen, de riolering en afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. De tekst van de ouderdomsclausule is dan ook van belang om vast te kunnen stellen of aansprakelijkheid voor een bepaald gebrek is uitgesloten. Daarnaast is van belang of het gebrek ook echt samenhangt met de ouderdom van de woning.

Samenhang normaal gebruik en ouderdomsclausule

De algemene “garantie” dat de woning geschikt is voor normaal gebruik geldt niet voor zover in de ouderdomsbepaling bepaalde onderdelen van de woning worden uitgesloten. Wanneer de fundering wordt genoemd in de ouderdomsbepaling en het gebrek in de fundering een gevolg is van de ouderdom van de woning dan wordt in de rechtspraak aangenomen dat dit gebrek niet aan het normale gebruik zoals bedoeld in artikel 6.3 in de weg staat.

Of de verkopende partij zich in uw geval met succes kan beroepen op de ouderdomsclausule zal afhangen van de specifieke situatie. Wat is in de koopovereenkomst opgenomen en heeft de verkopende partij wellicht zijn mededelingsplicht geschonden? Wij beoordelen dit graag voor u.

Mocht u voornemens zijn om een koopovereenkomst te sluiten, let er dan op of daarin een ouderdomsbepaling is opgenomen en zo ja, hoe deze is geformuleerd. Dit om problemen achteraf te voorkomen.

Wij zijn u graag van dienst

Herkent u uw eigen situatie in het voorgaande en wilt u weten of de verkoper van uw woning aansprakelijk kan worden gesteld voor de schade die u lijdt? Neem dan contact met ons op door te bellen naar ons kantoor in Veghel t. 0413-352211 of Oss t. 0412-760227. Per mail kunt u ons bereiken via info@bernhaege.nl. Wij staan u graag te woord.