Het zal u maar gebeuren. U gaat uw net aangekochte boerderij verbouwen en wat blijkt; bodemverontreiniging! Er zit asbest in de grond. Vroeger was het normaal dat asbest, afval en puin in kuilen of kelders begraven werd.
De kosten van het saneren van de vervuilde grond kunnen hoog oplopen. Dan doet zich de vraag voor of deze kosten verhaald kunnen worden op de verkoper. We zetten kort de juridische mogelijkheden uiteen voor u. Zo weet u wat u kunt doen als u asbest van vorige bewoners aantreft in de door u gekochte grond.
‘Normaal gebruik’.
Bij het kopen van een woning en de omliggende grond is het van belang dat u tevreden bent. Dat de woning voldoet aan uw verwachtingen en niet dat u achteraf teleurgesteld wordt door gebreken. In de wet is bepaald dat de woning en omliggende grond aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat deze in ieder geval de eigenschappen moet bezitten die voor een ‘normaal gebruik’ daarvan nodig zijn. Voorgaande wordt ook wel de conformiteitseis genoemd. Deze eis is opgenomen in artikel 7:17 BW.
U vraagt zich nu waarschijnlijk af wat wordt bedoeld met ‘normaal gebruik’. Belangrijke aspecten die bij de bepaling van dit ‘normaal gebruik’ spelen zijn de omstandigheden van het geval zoals hetgeen al dan niet gezegd is bij de totstandkoming van de koopovereenkomst, de deskundigheid van partijen, de prijs en voor welke bestemming iets is gekocht.
Een voorbeeld.
We geven een kort voorbeeld. Stel, u koopt een oude woning uit 1965 waarbij een minimale hoeveelheid asbest wordt aangetroffen in het dak van de schuur. Geconcludeerd moet worden dat dit niet meteen het normale gebruik van de woning in de weg staat. Maar stel nou dat het dak van de woning een flinke lekkage heeft door houtrot? Dan is het voor u niet mogelijk de woning ‘normaal’ te gebruiken. Zo zal ook een grote hoeveelheid asbest in de grond of de woning het normale gebruik in de weg staan.
Lees ook het artikel: Huis verkocht: juich niet te vroeg
Clausules over bodemverontreiniging in de koopovereenkomst.
De verkoper zit er natuurlijk niet op te wachten dat hij de kosten moet betalen voor het verwijderen van asbest. Daarom zijn er vaak clausules opgenomen in de koopovereenkomst waarin de verkoper verklaart niet bekend te zijn met bodemverontreiniging. Soms is er voor asbest zelfs apart een clausule opgenomen. Hierin staat dan dat bij de verkoper niet bekend is dat er in de onroerende zaak (woning en omliggende grond) asbest is verwerkt. De verkoper geeft hiermee aan onbekend te zijn met het feit of er wel of geen asbest aanwezig is.
Waarop mag de koper vertrouwen?
Wat zegt dit over de aansprakelijkheid? De clausules maken eigenlijk niet duidelijk of er nu wel of geen asbest in de onroerende zaak is verwerkt. Het is dan logisch dat u als koper twijfelt. Als koper van een huis mag u in ieder geval verwachten dat de gekochte zaak geschikt is voor ‘normaal gebruik’. Ook mag u erop vertrouwen dat er geen verontreiniging in de grond aanwezig is als de verkoper dit duidelijk aangeeft.
Het is niet aanvaardbaar als de verkoper bekend is met bodemverontreiniging en hij hierover geen mededeling doet. De verkoper kan zich dan ook niet beroepen op een clausule die zijn aansprakelijkheid uitsluit. De clausule geldt dus niet voor gebreken die de verkoper tijdens de verkoop kende.
Mededelingsplicht en onderzoeksplicht.
De verkoper is verplicht de belangrijkste gegevens over de woning en de bijbehorende grond aan de koper te verstrekken. Dit wordt ook wel de mededelingsplicht genoemd. De koper daartegenover heeft een onderzoeksplicht. Hij mag alleen de eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Eigenschappen waarover u wel twijfelt dient u als koper te onderzoeken. Indien er op basis van de omstandigheden van het geval voor de koper geen reden tot twijfel bestaat rust op u als koper dus geen onderzoeksplicht.
Het uitgangspunt is dat de mededelingsplicht vóór de onderzoeksplicht gaat. Zo wordt de koper beschermd wanneer de verkoper belangrijke gegevens ‘achter heeft gehouden’ die hij wel had behoren te vertellen. Immers, als een verkoper iets verzwijgt, kan van de koper niet verwacht worden dat hij verder kijkt en nader onderzoek laat uitvoeren.
Reikwijdte van de mededelingsplicht.
Uit de rechtspraak blijkt dat zelfs als er alleen al sprake is van een verhoogd risico op bodemverontreiniging en de verkoper daarmee bekend is, hij dat aan de koper moet melden. Uit een uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat indien de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet in de weg staat aan het ‘normale gebruik’ er toch sprake kan zijn van non-conformiteit. Dit in het geval dat de koper op grond van de mededeling van de verkoper de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet behoefde te verwachten.
Ook heeft de Hoge Raad bepaald dat de koper van een woonhuis in het algemeen mag verwachten dat ook de daarbij behorende grond niet zodanig is verontreinigd dat het gekochte niet zonder meer voor normaal gebruik als woonhuis geschikt is. In beide uitspraken van de Hoge Raad is de verkoper dus alsnog aansprakelijk voor de verontreiniging.
Conclusie.
Als koper is het dus verstandig in de koopakte een clausule op te nemen dat de verkoper aansprakelijk is voor bodemverontreiniging. Dit indien hij hiermee bekend is of behoorde te zijn en het niet heeft medegedeeld. Hoe specifieker u vastlegt van welke situatie u beiden bent uitgegaan bij de totstandkoming van de overeenkomst, hoe makkelijker later is te bepalen of de verkoper aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan.
Krijgt u achteraf een discussie over de aansprakelijkheid, ga dan eerst na of de verontreiniging het ‘normaal gebruik’ van de grond/de woning zelf in de weg staat. Stel daarna vast of de verkoper op het moment dat hij aan u de woning verkocht, bekend was/behoorde te zijn met de verontreiniging. Indien hiervan sprake is, laat u dan niet afleiden door wat er in de koopakte is opgenomen. De enige juiste conclusie is dan dat de verkoper voor de verontreiniging aansprakelijk is.
Neem contact op voor hulp of meer informatie.
Woont u of is uw onderneming gevestigd in Boerdonk, Boskant, Eerde, Erp, Keldonk, Mariaheide, Nijnsel, Olland, Schijndel, Sint-Oedenrode, Veghel, Wijbosch en Zijtaart (Gemeente Meierijstad), Uden, Gemert, Nistelrode, Beek en Donk of Heeswijk? U kunt dan terecht op onze vestiging in Veghel. U kunt ons op dit kantoor bereiken via +31 413 35 22 11.
Woont u of is uw onderneming gevestigd in Oss, Rosmalen, Berghem, Schaijk, Heesch, Ravenstein of Kerkdriel? Dan is onze dichtstbijzijnde vestiging in Oss. U kunt ons op dit kantoor bereiken op het volgende nummer +31 412 76 02 27.
