Afspraken gelden in de regel alleen tussen degenen die de overeenkomst hebben gesloten. Toch zijn er mogelijkheden om met een overeenkomst of notariële akte rechten en plichten voor anderen dan de contractspartijen te creëren. Dit kan via de zogeheten kwalitatieve verplichting of het kettingbeding. Wat zijn de verschillen tussen deze opties? En wat is uw positie als iemand zich niet aan de gemaakte afspraken houdt? In dit artikel geven wij u informatie en tips.
Gelden afspraken in een overeenkomst ook ten opzichte van derden?
Als het gaat om onroerend goed, zoals grond, bedrijfsgebouwen en woningen, is het mogelijk om af te spreken dat een bepaalde verplichting ook geldt voor anderen, zoals bijvoorbeeld een opvolgende eigenaar. Als het gaat om de verplichting om iets niet te doen of te dulden, spreken we over kwalitatieve verplichtingen. Het opnemen van een bepaling waarin u toekomstige eigenaren verbiedt om een stuk grond of een woning te verkopen is verboden. Om werking te hebben richting derden moet een kwalitatieve verplichting in een notariële akte worden vastgelegd.
Wat voor verplichtingen kunt u zoal opnemen?
- Een afspraak dat een bepaald soort bedrijf zich niet mag vestigen.
- Een verbod voor een grondeigenaar om op (een deel van) de grond te bouwen.
- Het dulden van een bepaalde vorm van overlast of juist het niet veroorzaken van geluidsoverlast.
- Het dulden dat iemand anders gebruik maakt van de grond of een pad daarop.
- Een verbod op het verhuren van het pand.
Is het mogelijk om de verplichting op een later moment nog te wijzigen?
Het is alleen mogelijk om een kwalitatieve verplichting te wijzigen door een verzoek aan de rechter, wanneer:
- er sprake is van onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn dat het onredelijk is om de overeenkomst in stand te houden.
- de overeenkomst meer dan 10 jaar geleden gesloten is en de schuldeiser geen belang meer heeft bij nakoming van de verplichting en dit in de toekomst ook niet meer zal krijgen.
Kettingbeding: een dubbele doorgeefverplichting.
Als het gaat om een verplichting om juist wel iets te doen spreken we van een kettingbeding. U kunt hierbij denken aan de verplichting tot het betalen van een bepaalde bijdrage of een onderhoudsverplichting. Zowel de gemaakte afspraak als de doorgeefverplichting dient bij verkoop in de toekomst opnieuw te worden doorgegeven aan een volgende eigenaar. Deze geeft het op zijn beurt weer door aan een volgende eigenaar enzovoorts. Een goed kettingbeding is complex en bestaat uit verschillende elementen. Een slecht kettingbeding kan doorbroken worden. Laat het opstellen van een kettingbeding daarom altijd over aan een advocaat.
Met een boetebeding staat u sterker.
Het is aan te bevelen om aan de doorgeefverplichting een boete te koppelen. Op die manier is de partij die de verplichting niet doorgeeft direct een bepaald bedrag aan u verschuldigd. Bovendien bespaart u zich een juridische procedure waarin u voor de rechter moet bewijzen dat u schade heeft geleden vanwege het niet nakomen van de overeengekomen verplichting. Bijkomend voordeel is dat een hoge boete als een stok achter de deur werkt. De boete zorgt ervoor dat degene waarmee u de overeenkomst sluit het uit zijn hoofd laat zich niet aan de gemaakte afspraken te houden.
Is het waterdicht?
De “tweede” doorgeefverplichting is niet afdwingbaar bij verkoop door een derde. Een derde die een bedrijfspand of woning kan verkopen, kan bijvoorbeeld een curator zijn in het geval dat de koper van de woning door omstandigheden failliet gaat. Daarnaast kan bijvoorbeeld ook de bank de woning verkopen of veilen, wanneer de koper zijn hypotheek niet betaalt. Helemaal waterdicht is het dus niet. Een notariële akte is bij een kettingbeding niet verplicht, maar wel verstandig.
Notariële akte en inschrijving in de openbare registers.
Toekomstige eigenaren zijn automatisch gebonden aan de verplichting als de overeenkomst wordt opgenomen in een notariële leveringsakte die vervolgens wordt ingeschreven in de openbare registers. Omdat de afspraken vanaf het moment van inschrijving voor iedereen zichtbaar en duidelijk zijn, kan dit discussies voorkomen. Zo behandelen we in de praktijk regelmatig kwesties tussen buren over de erfgrens van percelen, welke voorkomen hadden kunnen worden door een goede overeenkomst en een notariële akte. Mocht de notaris het kettingbeding niet juist hebben overgenomen in de akte, kunt u de notaris daarvoor aansprakelijk stellen.
Het advies van de advocaten van Bernhaege.
- Om de meeste zekerheid te creëren raden wij u een combinatie van een kwalitatieve verplichting met een kettingbeding aan.
- Gebruik een boeteclausule als stok achter de deur.
- Raadpleeg een advocaat bij het opstellen van een kettingbeding.
- Daarnaast raden we u aan de overeenkomst te laten opnemen in een notariële akte en in te laten schrijven in de openbare registers. U bereikt hiermee dat de verplichting als het ware gekoppeld wordt aan het bedrijfspand of de woning en ten opzichte van derden werkt.
Als u bovenstaande adviezen volgt gelden de met de vorige bewoners gemaakte afspraken automatisch voor uw nieuwe buren. Zo voorkomt u vervelende discussies tussen de betrokken partijen of een procedure voor de rechter.
Meer weten?
Wilt u een kettingbeding laten opstellen door een van onze advocaten? Of komt degene met wie u een overeenkomst heeft gesloten de daarin opgenomen verplichting niet na? Met deze en andere vragen helpen wij u graag verder. Neem vrijblijvend contact met ons op. Onze advocaat gespecialiseerd in het contracten- en verbintenissenrecht en het burenrecht helpt u verder.
Woont u of is uw onderneming gevestigd in Boerdonk, Boskant, Eerde, Erp, Keldonk, Mariaheide, Nijnsel, Olland, Schijndel, Sint-Oedenrode, Veghel, Wijbosch en Zijtaart (Gemeente Meierijstad), Uden, Gemert, Nistelrode, Beek en Donk of Heeswijk? U kunt dan terecht op onze vestiging in Veghel. U kunt ons op dit kantoor bereiken via +31 413 35 22 11.
Woont u of is uw onderneming gevestigd in Oss, Rosmalen, Berghem, Schaijk, Heesch, Ravenstein of Kerkdriel? Dan is onze dichtstbijzijnde vestiging in Oss. U kunt ons op dit kantoor bereiken op het volgende nummer +31 412 76 02 27.
