groene tuin met een laag hek

Het lijkt zo simpel: aanduiden waar de kadastrale grenzen van uw perceel liggen. Niets is echter minder waar. In veel gevallen is het voor u als grondeigenaar helemaal niet zo gemakkelijk om de grenzen van uw perceel zelf aan te wijzen.

Door de jaren heen kan een perceel de nodige wijzigingen hebben ondergaan. Misschien onderhoudt u al geruime tijd een groenstrook die u inmiddels bij uw eigen tuin heeft getrokken. Of wordt er juist door uw buurman al jaren van uw grond gebruik gemaakt om vanuit zijn woning naar de openbare weg te kunnen lopen of rijden.

Bent u dan eigenaar van de eerdergenoemde groenstrook geworden? Of kan uw buurman juist rechten aan het grondgebruik ontlenen? Verjaring van grond maakt dat in sommige gevallen inderdaad mogelijk. Lees vooral verder wanneer u benieuwd bent hoe verjaring in zijn werk gaat en hoe dit mogelijk ook op uw situatie van toepassing is.

Wat is verjaring?

Niet altijd is de feitelijk waarneembare grens ook de kadastrale grens van een perceel. Het zegt dus niet altijd iets over wie eigenaar is. Onduidelijkheid op dit punt mag niet te lang blijven voortbestaan, omdat we – in het kader van de rechtszekerheid – moeten kunnen vertrouwen op waarneembare feiten. De feitelijke situatie en de juridische situatie moeten daardoor naar verloop van tijd weer aan elkaar gelijk worden gemaakt.

Daar zorgt de verjaring voor. Door verjaring kan iemand die de grond bezit ook de eigendom van de grond verkrijgen. De eigendom van de grond gaat dan dus naar hem of haar over. Ook in het geval de bezitter wist dat hij niet de eigenaar van dit stuk grond was. Als gevolg van de verjaring van de grond kan ook de erfgrens verschuiven.

1. Welke vereisten gelden bij verjaring?

In de wet zijn twee soorten verjaring opgenomen: de verkrijgende (acquisitieve) verjaring en de bevrijdende (extinctieve) verjaring. Wat de vereisten zijn van deze vormen van verjaring, welke termijnen er gelden en wat de onderlinge verschillen zijn, leest u hieronder.

Verkrijgende verjaring

Bij een verkrijgende verjaring was het al de bedoeling dat de bezitter van de grond daar ook de eigenaar van zou zijn. Doordat bijvoorbeeld uw leveringsakte niet in de openbare registers is ingeschreven, bent u dan juridisch toch nog geen eigenaar geworden. Stel die fout wordt niet opgemerkt en niet tussentijds hersteld dan wordt u op grond van artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek (BW) als bezitter te goeder trouw alsnog na tien jaar door verkrijgende verjaring eigenaar van het perceel.

Bij een verkrijgende verjaring moet van de navolgende 3 voorwaarden sprake zijn:

  1. een onafgebroken bezit;
  2. goede trouw;
  3. gedurende een periode van ten minste tien jaar.

Bevrijdende verjaring

In het geval van bevrijdende verjaring verliest u juist als eigenaar het recht om uw bezit terug te eisen. Gevolg daarvan is ook dat de bezitter eigenaar wordt. Deze vorm van verjaring is per 1 januari 1992 ingevoerd in het Burgerlijk Wetboek en kent een termijn van twintig jaar. Dit betekent dat de verjaringstermijn op zijn vroegst per 1 januari 2012 kon zijn voltooid.

Bij bevrijdende verjaring moet op grond van artikel 3:105 BW van de navolgende 2 voorwaarden sprake zijn:

  1. een bezit dat bij een ander dan de juridische eigenaar ligt op het moment dat de verjaringstermijn is voltooid;
  2. de verjaringstermijn is twintig jaar.

Stopt de verjaringstermijn bij een nieuwe eigenaar?

In het geval van verkrijgende verjaring eindigt in principe de goede trouw bij de overdracht van een perceel aan een ander, tenzij ook de nieuwe eigenaar te goeder trouw was. De nieuwe eigenaar heeft namelijk een onderzoeksplicht wanneer hij een perceel koopt.

Dat is anders wanneer het perceel bijvoorbeeld als gevolg van het overlijden van de bezitter aan zijn erfgenamen toekomt. De goede trouw wordt dan wel voortgezet. In die situatie wordt aangenomen dat zij geen onderzoek naar de juridische situatie behoeven te doen.

Bij bevrijdende verjaring blijft de verjaringstermijn van twintig jaar doorlopen bij een nieuwe eigenaar.

2. Inbezitneming

Bezit is één van de vereisten bij verjaring. Maar wat wordt nu verstaan onder bezit en wat is inbezitneming?

Wat is bezit?

Bij bezit houdt de bezitter de grond voor zichzelf en gedraagt hij zich ook alsof hij daar eigenaar van is. Hierin komt de wil van de bezitter tot uitdrukking. Deze wil moet de eigenaar aan de hand van uiterlijke feiten kunnen vaststellen zodat hij het bezit een halt toe kan roepen. Dit in tegenstelling tot een houder die de grond gebruikt voor iemand anders zoals een huurder, een pachter of een bruiklener.

Wat is inbezitneming?

Wanneer is nu sprake van inbezitneming en kan dus een beroep op verjaring slagen? Allereerst geldt dat er sprake moet zijn van een structureel gebruik. Daarnaast moet iemand aan de hand van de uiterlijke verschijningsvorm de situatie kunnen aanmerken als bezit. Het gaat er dus bijvoorbeeld om hoe een perceel eruit ziet en hoe daar gebruik van wordt gemaakt.

Wanneer uw buurman geregeld met zijn auto over uw oprit rijdt of daar auto’s op parkeert dan wordt dat niet als bezit aangemerkt. Daarmee gedraagt hij zich immers nog niet als eigenaar van die grond.

In het geval dat een deel van uw grond één geheel vormt met de rest van het terrein van de buurman, de handelingen op de grond ingrijpend zijn en de grond onbereikbaar is geworden voor u als eigenaar dan wordt vaak wel aangenomen dat sprake is van bezit. Iedere situatie is echter anders waardoor alle plaatselijke feiten en omstandigheden meegewogen dienen te worden.

3. Kan grond van de gemeente verjaren?

Steeds meer gemeenten hebben projecten lopen om hun snippergroen in kaart te brengen en te kijken welke delen van haar grond (onrechtmatig) in gebruik zijn genomen door haar inwoners. De vraag is echter of de grond van de gemeente door verjaring ook uw eigendom kan worden.

Het antwoord is “ja”. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft begin 2017 een arrest1 gewezen waaruit afgeleid zou kunnen worden dat het onmogelijk is om de grond van de gemeente in bezit te nemen. Inmiddels zijn er andere uitspraken verschenen waaruit blijkt dat inbezitname en dus verjaring van gemeentegrond wel degelijk mogelijk is. Aan de verjaring van gemeentegrond zijn wel strenge voorwaarden verbonden.

4. Erfdienstbaarheden

Ook erfdienstbaarheden kunnen door verjaring ontstaan. Maar wat is een erfdienstbaarheid nu eigenlijk? Een erfdienstbaarheid is een recht om op een bepaalde manier gebruik te mogen maken van het erf van een ander. Erfdienstbaarheden komen dan ook in veel verschillende vormen voor.

Wat veel voorkomt is de erfdienstbaarheid om over iemand zijn grond te mogen lopen of rijden. Bijvoorbeeld een recht van weg zodat de buurman met zijn auto vanuit zijn garage de openbare weg kan bereiken. Wanneer enkel te voet van het recht gebruik mag worden gemaakt dan wordt het vaak een recht van overpad genoemd. Dit recht kan bij de notaris gevestigd worden, maar kan ook door verjaring ontstaan.

5. Bewijs

Het is aan uw buurman als gebruiker van de grond om aan te tonen dat hij door verjaring eigenaar is geworden of dat hij door verjaring een recht van overpad heeft verkregen. Doordat een beroep op verjaring naar verkeersopvattingen en naar uiterlijke verschijningsvorm wordt beoordeeld, kunnen foto’s daarbij een grote rol spelen. Ook verklaringen van bijvoorbeeld buurtbewoners kunnen bijdragen aan het oordeel dat wel of juist geen sprake is van verjaring.

6. Stuiten

Doordat eigendom het meest omvattende recht is, hoeft u als eigenaar ook niet te dulden dat uw buurman zonder toestemming gebruik van uw grond maakt. De wet geeft enkele mogelijkheden om een verjaringstermijn geldig te kunnen doorbreken. Dat wordt “stuiten” genoemd. Door een stuiting begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Aan de manier waarop u dit gebruik een halt toeroept, zijn wel wat voorwaarden verbonden om als een stuiting te kunnen gelden.

7. Verjaring vast laten leggen

Stel uw buurman is en blijft van mening dat hij door verjaring eigenaar is geworden van een deel van uw perceel. Of hij stelt een recht van overpad door verjaring verkregen te hebben nu hij al jarenlang gebruik maakt van uw grond om naar de openbare weg te kunnen lopen. Welke mogelijkheden heeft hij dan om die verjaring vast te laten leggen?

Inschrijven van verjaring

Wanneer aan de vereisten van de verkrijgende verjaring is voldaan, dan vindt deze verjaring automatisch plaats. Het is voor de bezitter en de eigenaar niet mogelijk om onderling daarvan af te zien. De bezitter dacht al die tijd al eigenaar te zijn dus dit lijkt ook een logisch gevolg.

Bij de bevrijdende verjaring is dat een ander geval. De bezitter die dus geen eigenaar is, kan wel een verklaring afleggen dat hij de bevrijdende verjaring niet zal inroepen. De buurman is dat echter niet van plan, want hij wil juist zijn rechten vastleggen. De buurman kan dan door de notaris een akte van verjaring laten opstellen en deze laten inschrijven bij het Kadaster.

De inschrijving geeft slechts aan dat de buurman stelt eigenaar te zijn van iets, maar het maakt hem nog geen eigenaar. Deze akte zal ook aan u als eigenaar worden voorgelegd en u kunt zeggen dat u daar niet mee akkoord gaat. De notaris zal dan dienen te beoordelen of er voldoende bewijs is voor verjaring.

Procedure

Soms kan de beoordeling aan de voorzieningenrechter in kort geding worden voorgelegd wanneer de notaris niet tot inschrijving van de verjaring wil overgaan.

De procedure wordt echter meestal bij de rechtbank opgestart, omdat dan een volledige toetsing van alle omstandigheden plaats kan vinden.

Wilt u meer weten over de verjaring van grond? Neemt u dan gerust contact met ons op door te mailen naar info@bernhaege.nl. Bellen kan uiteraard ook. Bel direct ons kantoor in Veghel op 0413 – 35 22 11 of ons kantoor in Oss op 0412 – 76 02 27. Onze advocaat burenrecht is u graag van dienst.

1Het arrest uit 2017