Huis verkocht: juich niet te vroeg

Indien u uw huis verkocht heeft, is er in het begin alle reden om te juichen. Vooral in deze tijden waarin de woningmarkt op slot zit. Juich echter niet te vroeg. Het komt namelijk zelfs na het verstrijken van de termijn van een financieringsvoorbehoud steeds vaker voor dat kopers niet bij de notaris komen opdagen.

Het gevolg: een verkoper die zijn woning opnieuw te koop kan zetten. Daarnaast wordt deze vaak geconfronteerd met dubbele woonlasten omdat reeds een andere woning is aangekocht. Helaas kunnen de advocaten van Bernhaege Advocaten bevestigen dat dit geen incidenten zijn. Wij treffen regelmatig cliënten die dit overkomt. Stuk voor stuk cliënten die op basis van mededelingen van de koper(s) in de veronderstelling leefden dat er geen vuiltje aan de lucht was. Het kan echter voorkomen dat er zich aan de zijde van de koper(s) een onvoorziene omstandigheid voordoet. Hierdoor kan het zijn dat zij niet meer in staat zijn de verkochte woning ook daadwerkelijk over te nemen. Hierbij ontstaan problemen met grote financiële gevolgen. De positie van de verkoper zal hierna nader worden besproken. Een gewaarschuwd mens telt immers voor twee.

House for sale

Indien na een (vaak) langere onzekere tijd een huis verkocht wordt, gaan mensen zich oriënteren op een andere woning. De tijden dat al een andere woning werd gekocht voordat het eigen huis verkocht was, zijn verleden tijd. Niettemin gaan de spreekwoordelijke remmen los zodra het huis is verkocht. Er is echter alle reden om ook na het tekenen van de koopovereenkomst een pas op de plaats te maken.

Bedenktijd als u uw huis verkocht heeft

Allereerst heeft een koper gedurende drie dagen na het ter hand stellen van de koopovereenkomst het recht om van de koop af te zien. Dit zonder opgave van redenen en zonder een vergoeding te betalen aan de verkoper. Met deze bedenktijd zijn de meeste verkopers bekend, maar hoe zit het met de periode nadat de bedenktijd is verstreken?

In veel koopovereenkomsten is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Dit financieringsvoorbehoud biedt de koper de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden wanneer hij de financiering van de aangekochte woning niet rond krijgt. Dit worden ook wel ontbindende voorwaarden genoemd. Het inroepen van deze ontbindende voorwaarde moet binnen de termijn die partijen in de koopovereenkomst afspreken. Het overschrijden van deze termijn is fataal. Een beroep op het financieringsvoorbehoud is dan niet meer mogelijk en de aangekochte woning moet dan gewoon worden afgenomen. Dat het huis verkocht is, is dan een feit. Ook op deze termijn van het financieringsvoorbehoud – indien overeengekomen – zijn veel verkopers bedacht.

Financieringsvoorbehoud

Het leed waar we het eerder over hadden, ontstaat na het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Of – als er geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen- na het verstrijken van de bedenktijd. Vanaf dat moment leven verkopers in de veronderstelling dat zij hun handen vrij hebben. Zij gaan er vanuit dat zij een andere woning kunnen gaan kopen of woonruimte kunnen gaan huren. Verder is het verstrekken van een bankgarantie of storten van een waarborgsom soms nog onder verkopers een punt van aandacht. Desondanks is dit vaak geen belemmering om andere woonverplichtingen aan te gaan. Dit terwijl het niet voldoen aan die voorwaarde meestal het eerste teken is dat er iets niet in orde is. Maar zelfs als er wel op enige wijze zekerheid is verstrekt, is dit nog geen garantie dat de koper ook daadwerkelijk in staat is de koopsom te voldoen. Dit zal niet eerder dan daags voor de datum waarop de akte van levering bij de notaris zal passeren blijken. Dit is het moment waarop het om verschillende redenen mis gaat. De koper is niet in staat de koopsom te voldoen en de overdracht vindt daardoor logischerwijs niet plaats.

Schade vaak niet (volledig) vergoed

Vanzelfsprekend is in een dergelijke situatie de koper aansprakelijk voor alle schade die hij de verkoper toebrengt. De reden voor het niet kunnen betalen van de koopsom is zonder uitzondering van financiële aard. Hierdoor ligt het niet voor de hand dat alle door de verkoper geleden schade kan worden vergoed door de koper. Indien een waarborgsom is gestort of een bankgarantie is verstrekt, kan deze door de verkoper worden opgeëist. Desondanks dekt dit vaak bij lange na niet alle schade van de verkoper. Daarvan zal zeker sprake zijn indien de verkoper verplichtingen is aangegaan voor een andere woonruimte. Hiertoe is de verkoper ook genoodzaakt omdat hij op de dag van de levering zijn verkochte woning moet opleveren.

Juich dus niet te vroeg als u uw huis verkocht heeft

Natuurlijk kan een advocaat het financiële leed verzachten. Deze kan ten laste van de koper beslag leggen op zijn vermogen indien de koper niet bereid is alle schade te vergoeden. Maar wat nu als de koper niet in staat is deze schade te vergoeden? Een schade die bij het gedurende lange tijd hebben van dubbele woonlasten ook nog behoorlijk kan oplopen. Dat de verkoper in een dergelijke situatie een groot probleem heeft is duidelijk. Daarom luidt mijn advies ook: ga voor de uiteindelijke eigendomsoverdracht slechts die financiële verplichtingen aan die zijn gedekt door een daadwerkelijke gestorte waarborgsom of verstrekte bankgarantie. Ook kun je een ontsnappingsclausule overeenkomen voor de nieuw te betrekken woonruimte voor het geval de oude woning niet in eigendom wordt overgedragen.

Voor aanvullende informatie mail dan naar info@bernhaege.nl, of bel direct ons kantoor in Veghel op 0413 – 35 22 11 of ons kantoor in Oss 0412 – 76 02 27.